园区为什么要规划先行?

来源:    |     发布时间:2021-05-08 11:05:56     |     浏览次数:

导读:所有的前期规划,都是为了解决三件事...

做园区,我们经常听到四个字——「规划先行」。
这几年,园区在线(ID:YQZXGZH)观察到一个规律,那些「跨界」做产业地产的企业,第一个项目往往都不太成功。
究其原因,除了对产业地产行业缺少敬畏之心、用「卖方思维」做园区之外,还有一个重要因素,那便是忽视了规划在项目实施中起到的作用。虽然他们也在前期做了规划,但这些规划绝大部分都是停留在空间规划层面上,对园区的产业定位、发展策略、功能构建等缺乏必要研究,致使园区在后续的发展中出现大量问题。

正文:

在园区在线(ID:YQZXGZH)看来,一个园区从拿地到开工建设、再到招商运营,要设计到众多规划。但总的来说,所有规划的意义都是为了解决三件事——
做什么?
在哪做?
怎么做?
今天,园区在线(ID:YQZXGZH)以几种常见的规划为例,讲讲其在园区项目中起到的作用。

先说概念性规划

概念性规划是一种前置性的、蓝图式的描绘规划,主要作用是对园区的定位、空间规划、功能配套、投资测算等方向性、战略性的重大问题进行集中研究,从经济、社会、环境等角度提出园区发展的综合目标体系与发展战略。
一般来说,园区概念性规划的作用主要体现在四个方面:
1、开发商拿地的「筹码」
园区拿地,本质上是政企双方「博弈」的过程,对政府而言,需要看到几个东西,一是企业是否有实力做好这个项目,二是企业对这个项目有什么想法、未来能引进哪些东西,三是看项目的空间形态是否与环境兼容、主导产业是否与政府规划一致,从而综合判断项目是否值得引进。那作为开发商,就需要一份概念规划,把这些事情讲清楚,便能在与政府的「博弈」中占据主动。
2、顶层汇报方案
很多集团公司对成员公司的投资事项拥有绝对决策权,集团旗下的子公司、分公司要上马园区项目,需经总部点头同意才能推进,这时候便需要一个具有说服力的方案,来「说服」总部领导投资决策。
3、为园区建设提供指导性意见
除了给政府和集团领导展示美好愿景,概念性规划还有一个重要作用——为项目的落地实施提供指导性意见。虽然在项目实施中,我们不会完全按概念规划去做,但涉及到总体定位、空间形态、操盘理念、投资策略这些大方向,基本上不会有太大的变化。
4、为编制控规提供理论支撑
对于一些只有总规、没有控规的地块,政府需要通过编制概念性规划,在总规的基础上做深入研究,综合提出住宅 / 配套 / 商业 / 产业的落位策略。

有了概念性规划,再来说建筑设计和空间规划

一个园区动辄几百、上千亩,根据土地性质的不同,又包含有厂房(单层 / 多层)、高层写字楼、企业独栋、研发用房、人才公寓等多种复合业态。作为园区操盘手,要在符合产业地产经营逻辑的前提下,力求功能好用、形象好看。
首先,由于园区项目开发周期较长、资金需求量大,开发商大都会采用「逐片开发」、「滚动开发」的土地集约化开发操作模式,用前一轮开发获得的租售收入补充到下一期的开发与建设中,同时还要确保每轮开发的产品与配套满足当期入驻企业的需求,这些都需要园区的空间规划作支撑。
其次,现代产业体系十分复杂,研发、生产、销售等环节对空间结构(单层面积、层高、承重)、基础配套、物流仓储等的需求不尽相同,需要在前期设计不同的功能组合和空间模式,以覆盖不同的客户群体。
第三,现在是一个「颜值至上」的时代,园区建筑的品质、绿化景观的配比、园区展厅、客厅等能为企业「增色」多少、生活休闲配套是否完善、整体环境是否整洁,都需要在前期的建筑设计中体现。

早些年,园区只做总规、概规、控规这些「普适性规划」,相关的产业选择和布局只会在概规和控规中体现,并不会单独编制产业规划。但随着园区行业不断升级,产业规划被提到了越来越重要的位置。

在园区在线(ID:YQZXGZH)看来,园区做产业规划,有几个重要作用:

首先,产业规划为园区提供了一个具有方向性和指导性的意见,为园区理清了发展方向,同时也便于园区开展精准招商、产业链招商;
第二,以规划为导向,把各种优势资源合理配置在园区,有助于更好地促进区域经济发展;
第三,通过执行规划,提高园区产业集聚度,进而提升园区整体竞争力。
此外,园区做产业规划有几个重要时间节点,一是在园区起步时,为主导产业、跟随产业和支撑产业的发展进行详细规划;二是在园区二次创业时,为园区升级改造提供决策依据;三是外部环境发生重大变化时;四是原有主导产业面临淘汰时;五是园区发展陷入瓶颈时,通过修编产业发展规划,置换与园区产业方向不符的企业。

园区正式开展招商运营工作之前,需要编制运营规划(方案),为下一步工作提供总体行动纲领。

具体来讲,编制园区运营规划,有几个主要作用。
1、内部行动纲领
园区招商运营是一项复杂的工作,包括资源体系的梳理、模式机制的建立、外部渠道的拓展、服务平台的搭建、政策的制定与申报、合同的签订与管理等等,通过编制运营规划,把任务分解到部门、分解到人,明确职责与运营目标,形成体系化的招商引智、创业服务行动纲领。
2、政府汇报材料
园区发展需要政府的支持,而专业的园区运营规划是打通政企对话,将园区发展融入政府区域经济发展版图的重要媒介,是获得政府重视和政策等资源倾斜的最重要方式。
3、对外合作蓝本
专业的园区运营规划,是园区开展宣传工作,制作宣传资料的基本依据,是开展对外合作、招商引智的重要理念思路和营销说辞。
4、招商引资手册
在园区运营规划中,梳理园区的招商渠道体系、招商图谱、项目方阵、招商路径等,为招商人员对外活动提供工具支撑。

营销和招商作为一个流程上的前后环节,共同组成园区的「钱袋子」。而营销策划也是园区规划中必不可少的一环。
首先,从大环境看,园区间竞争压力持续增大,除了比实力、拼政策外,营销内功的力量同样不可忽视,园区在线(ID:YQZXGZH)就见过很多园区,虽然做的很不错,但很少人知道。
其次,我们都知道,园区有好的政策、好的环境、好的运营成果,需要通过媒介传递出去,但我们如何选择推广内容?制定怎样的推广节奏?采用何种推广方式?这些问题都需要在营销策划(方案)中解决。
第三,通过营销策划,可以使园区明确营销目标,进而进行人力、物理、财力的规划与优化配置;
最后一点,通过营销策划,分步实施,提升园区的品牌知名度,可以增强园区的行业话语权与品牌溢价能力,并为下一步的品牌复制提供顶层支撑。